2. Améliorer la qualité du parc de logements de l'agglomération


RAPPEL DE L'OBJECTIF

Construire une moyenne de 1250 logements neufs par an pendant six ans, pour détendre le fonctionnement des marchés locaux du logement et répondre aux besoins, en développant de façon prioritaire des logements accessibles et adaptés aux capacités financières des ménages.

Préserver durablement l'attractivité du territoire de l'agglomération, en améliorant la qualité des logements, en préservant l'environnement et le cadre de vie, dans une logique d'économie de charges et de développement durable.


OBJECTIFS DE L'ACTION ET CONTEXTE

Même si la dynamique du marché immobilier dans l'agglomération chambérienne permet de renouveler et d'améliorer le parc de logements, une intervention publique demeure cependant nécessaire sur certains segments.

L'intervention publique consistera à requalifier le parc de façon ciblée, pour améliorer sa qualité (notamment qualité environnementale et enjeux de préservation du patrimoine bâti), pour le rendre accessible financièrement aux ménages de l'agglomération, ou pour préserver l'attractivité de certains secteurs ou quartiers.

Les actions mises en oeuvre concerneront plus particulièrement : le développement d'une offre à vocation "sociale" dans le parc privé existant, la réhabilitation des logements sociaux ou en copropriétés situés dans les périmètres prioritaires de la politique de la ville, la restructuration des structures d'hébergement des personnes défavorisées (en lien avec le PDALPD), et le traitement des secteurs d'habitat dégradé.


Action 2-1 > Poursuivre l'Opération programmée d'amélioration de l'habitat "loyers maîtrisés"

Dans le cadre de l'ancien programme local de l'habitat, Chambéry métropole a mis en place depuis 2005 une Opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) baptisée "Rénovez pour louer. On vous aide à financer !".

L'objectif prioritaire de cette opération, dont la durée est de cinq ans (2005-2009), est la production de logements locatifs à loyers encadrés, afin de mettre sur le marché privé des logements locatifs accessibles à des persones à revenus modestes ou intermédiaires, et favoriser une mixité sociale. L'OPAH vise aussi à remettre sur le marché des logements vacants et à favoriser la réhabilitation du parc privé dégradé.

Les objectifs quantitatifs annuels sont de 60 logements appartenant à des propriétaires bailleurs privés, dont 30 logements à loyer conventionné et 30 logements à loyer intermédiaire.

La prestation de suivi-animation a été confiée pour la période 2005-2007 au Cal Pact (Centre d'amélioration du logement) de Savoie. Une nouvelle consultation devra être lancée auprès des prestataires potentiels fin 2007 pour le suivi-animation de l'OPAH sur la période 2008-2009.

Dans le cadre du PLH 2008-2013, il est prévu :

  • d'adapter le dispositif opérationnel de l'OPAH afin de renforcer le caractère incitatif des aides en faveur du logement à loyer conventionné, et d'intégrer l'impact de nouvelles aides, notamment fiscales, ainsi que la possibilité de conventionnement sans travaux,
  • de poursuivre au-delà de 2009 l'effort de production de logements à loyers encadrés dans le parc privé, avec un dispositif opérationnel adapté (programme d'intérêt général ou Opération programmée d'amélioration de l'habitat), en intégrant une possibilité de développement de logements "très sociaux", en lien avec le Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées et l'équipe de Maîtrise d'oeuvre urbaine et sociale (MOUS) "habitat adapté" notamment,
  • d'intégrer dans cette réflexion des préoccupations qualitatives telles que la qualité environnementale et les performances thermiques des logements, dans un objectif de développement durable et d'économie de charges pour les occupants (voir action n°3),

PARTENAIRES

  • partenaires opérationnels : Chambéry métropole, ANAH, Cal Pact et opérateurs d'OPAH, opérateur de la MOUS " habitat adapté " du PDALPD,
  • partenaires financiers : Etat, ANAH, Région Rhône-Alpes, Département de la Savoie, Crédit Immobilier de Savoie.

CALENDRIER PREVISIONNEL

  • fin 2007 : élaboration du cahier des charges et consultation des prestataires pour la mission de suivi-animation de l'OPAH intercommunale
  • 2008 : actualisation de la convention d'OPAH et adaptation du dispositif opérationnel
  • 2009 : évaluation de l'OPAH et mise en place d'un nouveau dispositif opérationnel pour la production de logements à loyers encadrés dans le parc privé à partir de 2010.

MOYENS FINANCIERS PREVISIONNELS

  • mission de suivi-animation de l'OPAH : environ 70 000€ HT par an
  • participation financière de Chambéry métropole aux travaux (en 2007) :
  • 80€ par m² de surface habitable (dans la limite de 6 000€ par logement) par création de logement à loyer conventionné,
  • 30€ par m² de surface habitable (dans la limite de 2 500€ par logement) par création de logement à loyer intermédiaire.

MODALITES DE SUIVI ET D'EVALUATION

La mission de suivi animation est confiée à un prestataire chargé de réaliser et de présenter un bilan annuel des opérations soutenues dans l'année lors d'un comité de pilotage spécifique.


Action 2-2 > En lien avec la politique de la ville, poursuivre la dynamique de réhabilitation du patrimoine locatif social

Dans les quartiers " prioritaires " de la politique de la ville, le maintien d'un habitat de qualité et conforme aux besoins des ménages est impératif pour préserver leur attractivité et éviter le développement d'une ville "à deux vitesses".

Les actions à mettre en oeuvre concernent la réhabilitation des logements (actions d'amélioration, de restructuration ou simple maintenance et entretien) mais également des parties communes et des espaces extérieurs de vie. Elles s'appuient sur les plans stratégiques de patrimoine mis en oeuvre par les organismes, en tenant compte d'éléments techniques sur l'état du bâti mais également de l'intégration de l'habitat dans son environnement, de son peuplement et de son appropriation par ses habitants, notions qui renvoient à un enjeu de gestion urbaine et sociale de proximité.

Pour les six années du PLH, les quartiers devant faire l'objet d'interventions, conformément au Contrat urbain de cohésion sociale, sont les suivants :

  • commune de Chambéry :
    • Les Hauts de Chambéry
    • Le Biollay / Bellevue
    • Le Mas Barral
  • commune de Barby :
    • Le Clos Gaillard
    • Les Epinettes
  • commune de Cognin :
    • La Forgerie
    • La Poterie
  • commune de La Ravoire :
    • Le Val Fleuri
  • commune de Barberaz :
    • La Galerie de la Chartreuse
  • commune de Jacob-Bellecombette :
    • Le Corbelet
  • commune de La Motte-Servolex :
    • Les Chantres
  • commune de Saint-Alban-Leysse :
    • Les Tournelles

    Pour répondre aux besoins identifiés, ces projets devront prioritairement :

  • prendre en compte des impératifs de maîtrise des évolutions de quittance, en prenant en compte l'impact des travaux sur les loyers (au regard des capacités financières des locataires) et l'évolution des charges locatives, notamment par une prise en compte de critères de performance énergétique permettant de les réduire, dans une approche de coût global,
  • faire l'objet d'un projet d'ensemble prenant en compte la réhabilitation des logements mais également leur environnement immédiat et leur lien avec la ville, en associant les partenaires compétents, et en accordant une place importante à la concertation avec les habitants,
  • analyser et anticiper les conditions de gestion à mettre en oeuvre avec, si nécessaire, l'application d'une démarche de gestion urbaine de proximité.

PARTENAIRES

  • partenaires opérationnels : Etat, ANRU, Région Rhône-Alpes, Chambéry métropole, organismes de logement social, communes, associations d'habitants et de locataires,
  • partenaires financiers : Etat, ANRU, Région Rhône-Alpes, organismes de logement social, Caisse des dépôts, autres partenaires financiers du Contrat urbain de cohésion sociale.

CALENDRIER PREVISIONNEL

Selon programmation annuelle du Contrat urbain de cohésion sociale. Pour faire l'objet d'un financement, les projets devront être inscrits dans la programmationannuelle du Contrat urbain de cohésion sociale ou dans la convention avec l'Agence nationale de rénovation urbaine.

MOYENS FINANCIERS PREVISIONNELS

A définir.

MODALITES DE SUIVI ET D'EVALUATION

Tableaux de bord des opérations réalisées dans les quartiers prioritaires en lien avec le dispositif d'évaluation du Contrat urbain de cohésion sociale.


Action 2-3 > Réhabiliter et adapter les structures d'hébergement à l'évolution de la demande

Dans un contexte d'évolution de la demande en hébergement et de vieillissement des structures, la réhabilitation voire la restructuration d'un certain nombre de résidences d'hébergement est un objectif du PLH.

Durant les six années du PLH, pourraient être concernées :

  • la résidence sociale des Landiers à Chambéry, gérée par Adoma, occupée notamment par des travailleurs migrants (99 chambres),
  • deux résidences aujourd'hui non conventionnées (le "Rosaire" - 40 chambres - et la "Providence" - 57 chambres -), sous réserve qu'elles s'intègrent dans un projet de résidence sociale ou autre permettant de pérenniser leur fonctionnement,
  • le foyer des jeunes travailleurs de la "Clairière" à Chambéry qui pourrait être acquis et restructuré par l'OPAC de Chambéry (91 chambres),
  • d'autres projets de restructuration à identifier en lien avec le dispositif "COHPHRA" (Connaissance de l'offre d'hébergement des populations hébergées en Rhône-Alpes).

Par ailleurs, il sera nécessaire de connaître et de prendre en compte la déclinaison locale des dispositions de la loi "DALO" (Droit au logement opposable), en particulier celle relative à la transformation de places d'hébergement d'urgence en places de stabilisation ou places de centres d'hébergement et de réinsertion sociale.

De même, certaines résidences étudiantes du CROUS nécessiteraient une réhabilitation, en particulier la résidence de Jacob-Bellecombette.

A partir d'un recensement précis, une programmation pluriannuelle de travaux sera définie en concertation avec les structures et en articulation étroite avec le Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Une enveloppe de 300 logements à réhabiliter est estimée pour la durée du PLH, chiffre qui sera à ajuster si besoin.


PARTENAIRES

  • partenaires opérationnels : comité de pilotage PDALPD, Chambéry métropole, UNFJT, DDASS, structures d'hébergement, CAF, Département de la Savoie, autres partenaires du PDALPD
  • partenaires financiers : Etat, Région Rhône-Alpes, Chambéry métropole, Département de la Savoie, CAF.

CALENDRIER PREVISIONNEL

  • 2008 : démarrage du recensement des besoins, sur la base de résultats 2007 du COHPHRA et mise en place d'un groupe technique de programmation
  • 2009 : lancement de la programmation de réhabilitation et d'adaptation des structures d'hébergement.

MOYENS FINANCIERS PREVISIONNELS

Participation financière au dispositif COHPRHA : 2000€ en 2007 (montant de la subvention à réexaminer au regard des résultats 2007 du COHPHRA).

Autres moyens financiers à définir.

MODALITES DE SUIVI ET D'EVALUATION

Evaluation annuelle du taux de réalisation de la programmation de réhabilitation et d'adaptation des structures d'hébergement.


Action 2-4 > Traiter les secteurs d'habitat dégradé ou nécessitant des mesures préventives

Même si la problématique de l'habitat "indigne" n'est pas très présente dans l'agglomération, certains secteurs ou situations nécessitent cependant une action partenariale pour éviter que des habitants de l'agglomération soient confrontés à une situation d'habitat indécent, voire dégradé ou insalubre.

A ce titre, il est important de noter que les termes utilisés renvoient à des réalités diverses, pour lesquelles les acteurs compétents et les modalités juridiques d'intervention diffèrent.

Ainsi, la notion d'habitat indigne "recouvre les logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression ou la réhabilitation relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets. L'habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables, c'est-à-dire ne disposant pas à la fois d'une salle d'eau, de toilettes intérieures, et d'un chauffage central, ni les logements vétustes - notion qui renvoie à l'entretien - ni les logements non "décents" au sens de la loi SRU"4.

Chacun de ces termes (indigne, insalubre, indécent, inconfortable.) renvoie à des procédures opératoires spécifiques.

Dans le cadre du PLH et dans le respect des compétences de la communauté d'agglomération, les actions à mettre en ouvre seront les suivantes :

  • participer au travail partenarial initié dans le cadre du Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées pour un meilleur repérage, une qualification adéquate et un traitement efficace des situations,
  • participer au travail de sensibilisation des maires sur les moyens de police administrative et leurs obligations en matière d'insalubrité, de risque lié au plomb dans l'habitat et de péril,
  • intégrer en fonction des éléments du repérage un volet spécifique à l'Opération programmée d'amélioration de l'habitat intercommunale pour traiter de façon incitative les problématiques d'inconfort ou d'indécence en particulier,
  • -dans certains secteurs d'habitat particulièrement dégradé, assister les communes pour la mise en place d'un dispositif opérationnel adapté en matière immobilière, visant à requalifier et/ou remplacer l'habitat tout en permettant de maintenir la vocation sociale du parc.
4 Définition donnée par le site web du Ministère du logement www.logement.gouv.fr .

Ces actions s'inscrivent pleinement dans le cadre du Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées qui identifie la problématique de l'habitat indigne comme un chantier majeur.

Par ailleurs, certaines portions du parc de logements de l'agglomération, sans être dégradées, nécessitent une approche préventive spécifique. Ainsi, dans le centre ancien de la commune de Chambéry, inscrit en secteur sauvegardé, la structure du patrimoine bâti nécessite une action en matière de prévention du risque incendie. Au titre du PLH, sera donc soutenue une OPAH "copropriétés dégradées" expérimentale, dont le principe a été validé par l'ANAH, sur la thématique "prévention du risque incendie".


PARTENAIRES

  • partenaires opérationnels : Etat (DDE, DDASS), ANAH, Région Rhône-Alpes, Département de la Savoie, commission départementale inter-services " habitat indigne " du Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, Chambéry métropole, communes, opérateur de l'OPAH, ADIL 73.

CALENDRIER PREVISIONNEL

  • 2008-2009 : repérage des situations à traiter
  • à partir de 2010 : intégration de cette thématique à la nouvelle OPAH intercommunale (ou dispositif équivalent), en fonction des éléments du repérage, et actions d'accompagnement auprès des élus et propriétaires
  • 2008-2009 : mise en place d'une OPAH "copropriétés dégradées" sur la thématique "prévention du risque incendie" par la Ville de Chambéry, en secteur sauvegardé

MOYENS FINANCIERS PREVISIONNELS

A définir.

MODALITES DE SUIVI ET D'EVALUATION

A partir du repérage, mise en place de tableaux de bord des actions menées pour améliorer l'habitat dégradé

Suivi de l'indicateur de l'ANAH "parc privé potentiellement indigne". Bilan de l'OPAH "prévention du risque incendie".