• 1. Le territoire
  de l'aglomération chambérienne, ses habitants et leurs logements
• 1.1. Une agglomération
  où se rencontrent
  communes urbaines
  et territoires ruraux
• 1.2. Les ménages
  de l'agglomération :
  où vivent-ils, quelles
  sont leurs ressources ?
• 1.3. Un parc de logements
  en bon état
  avec des spécificités territoriales
• 1.4. Des réponses
  à des publics spécifiques
• 2. Le fonctionnement
  du marché du logement
  dans l'agglomération, marqué par une forte tension
• 2.1. Le fonctionnement
  du marché de la construction neuve : un niveau insuffisant qui favorise la hausse
  des prix
• 2.2. Le fonctionnement
  du parc existant, marqué
  par la tension du marché
  du neuf
• 2.3. Synthèse
  sur le fonctionnement du marché local du logement
• 3. Des besoins en logements importants induits
  par l'attractivité du territoire et l'évolution des structures familiales
• 3.1. Une étude quantitative des besoins en logements
  à l'échéance 2013
• 3.2. Etude qualitative
  des besoins en logements :
  des "produits"
  prioritaires à développer
• 3.3. Des besoins spécifiques à prendre en compte

1.3. Un parc de logements en bon état avec des spécificités territoriales

Un parc dominé par les résidences principales, sauf dans la commune des Déserts

L'agglomération compte près de 54 000 résidences principales en 2005¹⁵, un chiffre qui augmente plus vite que la construction neuve en raison de la diminution du nombre de résidences secondaires, requalifiées en résidences principales.

Ainsi, l'agglomération comptait 2135 résidences secondaires ou logements occasionnels en 1999, contre 2 368 en 1990¹⁶, soit un chiffre en baisse et une proportion qui n'excède pas 3,9% du parc de logements. A titre de comparaison, les résidences secondaires représentent plus d'un tiers des logements à l'échelle départementale.

Cette part continue à diminuer dans l'agglomération, et l'on constate ainsi dans les communes recensées en 2004 ou 2005 que le nombre de résidences secondaires ou de logements occasionnels a baissé de 19% par rapport à 1999.

Seule la commune des Déserts, qui accueille la station de sports d'hiver de La Féclaz, compte une proportion majoritaire de résidences secondaires : elles représentaient près de 58% des logements de cette commune en 1999.

D'autres communes plutôt rurales présentent des taux assez élevés : La Thuile, Thoiry, Puygros, Montagnole et Curienne.

Dans ces communes, la requalification de résidences secondaires en résidences principales peut être un moyen de développer une réponse aux besoins en logements, en complément de la construction neuve. A contrario, la présence de résidences secondaires traduit une vocation touristique de ces communes, qui peut être aussi un atout à préserver.

Un parc de logements récent et en bon état, grâce à une forte dynamique de réhabilitation

• Des logements majoritairement construits après 1948

L'analyse de l'ancienneté du parc de logements à partir des données Filocom¹⁷ montre que les logements de l'agglomération ont été majoritairement construits après 1948 (73%), avec un bon tiers des logements construits entre 1949 et 1974. Les logements construits après 1989 représentent moins de 16% du parc.

Il faut noter que le taux de vacance des logements construits avant 1948 est de près de 12%, représentant environ 1660 logements en 2005¹⁸, contre 5% pour les logements construits après cette date.

Ces logements vacants construits avant 1948 sont pour moitié situés à Chambéry (870 en 2005), mais leur proportion est surtout importante dans des communes plus rurales aux franges de l'agglomération. Leur réhabilitation, sous réserve de lever les difficultés techniques ou administratives pouvant exister, pourrait permettre de proposer de nouveaux logements à la location ou à la vente, en complément de la construction neuve.

Ces données sont toutefois à analyser avec prudence dans la mesure où elles incluent des logements en vacance de courte durée : 48% des logements vacants comptabilisés dans l'agglomération le sont depuis moins d'un an.

De plus, on constate qu'il existe d'ores et déjà dans l'agglomération une forte dynamique de réhabilitation, en raison du fonctionnement du marché à la hausse, mais également des Opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH) menées dès les années 1980, d'abord dans la ville-centre puis dans l'ensemble de l'agglomération depuis 2005.

• Moins de 1,6% de résidences principales sans confort, grâce à une forte dynamique de réhabilitation

Cette forte dynamique de réhabilitation permet d'améliorer le confort du parc de logements.

De 1997 à 2003, 1476 logements ont été réhabilités grâce à des aides publiques¹⁹, dont 312 (21%) pour des travaux d'amélioration du confort au sens de l'Insee, c'est à dire pour permettre l'installation d'un chauffage, de WC individuels ou d'une salle de bains.

En 2005, seules 834 résidences principales²⁰ (1,6% du parc) sont considérées sans confort dans l'ensemble de l'agglomération, et concernent principalement des logements occupés par leurs propriétaires.

Les logements avec confort partiel représentent 10% du parc de résidences principales de l'agglomération, et sont surtout présents dans le parc locatif privé et dans les logements occupés par leur propriétaires.

Dans le parc social, 97% des logements sont "tout confort" alors que cette proportion n"est "que" de 86% pour les logements privés (location ou propriétaires).

Entre 2003 et 2005, le nombre de résidences principales sans confort ou avec confort partiel a assez logiquement baissé, passant de 6268 à 6109, soit une diminution de 3%.

Quelques îlots d'habitat dégradé à traiter

Conformément à l'article L302-1 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 (article 43), le diagnostic du PLH "inclut un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées".

Concernant les situations d'habitat indigne, plusieurs sources d'informations peuvent être mobilisées :

• le recensement effectué par l'ANAH du parc "potentiellement indigne", issu d'un croisement de données Filocom sur le confort du parc et les revenus des ménages ; ces données sont disponibles à l'échelle de la section cadastrale dès lors qu'elles sont supérieures à 12, en raison du secret statistique. Sur l'agglomération, seules certaines sections cadastrales de la commune de Chambéry dépassent cette valeur de 12,
• la connaissance de terrain des élus locaux, qui ont été questionnés lors d'entretiens en communes,
• la connaissance de terrain des professionnels du CAL PACT de Savoie, opérateur des opérations programmées de l'habitat de Chambéry et de Chambéry métropole,

-les données de la DDASS (organisme qui traite les cas d'insalubrité) recouvrent seulement une partie de l'habitat indigne.

L'ensemble de ces données permet d'approcher la réalité de l'habitat indigne sur le territoire, sans toutefois permettre une exhaustivité. Le travail en cours mené au titre du Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD), avec la constitution d'une commission départementale partenariale pour traiter ces questions, sera à poursuivre afin de mieux connaître les situations.

De façon générale, les données mobilisables permettent d'identifier différents types de situations :

• certains secteurs d'habitat ancien, en centre urbain, sont dégradés et nécessiteraient des réhabilitations d'îlots, dans la suite de la dynamique de l'OPAH,
• certains immeubles collectifs, pouvant être de construction plus récente, sont mal entretenus par leurs propriétaires et se spécialisent comme un parc social "de fait", avec des conditions de logements indécentes voire indignes,
• dans certains logements présentant toutes les conditions de décence et de salubrité, les conditions d'occupation par des familles en lourdes difficultés sociales et comportementales conduisent parfois à des situations d'habitat indigne du fait de la dégradation progressive du logement et du non respect des règles minimales d'hygiène et de sécurité. Ces cas sont rares mais représentent des situations lourdes à traiter et nécessitant un fort partenariat.

Dans l'ensemble des communes de l'agglomération, la dynamique de réhabilitation du parc a néanmoins permis de faire baisser la proportion de logements classés comme "potentiellement indignes" de 19% entre 1997 et 2003.

Une offre de résidences principales différenciée selon les territoires à l'intérieur de l'agglomération

Même si les spécialisations territoriales sont moins fortes que dans d'autres agglomérations de la Région Rhône-Alpes, on note cependant que l'offre résidentielle n'est pas uniformément répartie sur le territoire de l'agglomération et que des tendances peuvent être dégagées selon les communes.

• Une majorité de logements collectifs au centre de l'agglomération, une prépondérance de l'habitat individuel aux franges

En tant qu'agglomération urbaine, Chambéry métropole compte majoritairement des logements collectifs : ils représentent 69% du parc en 1999. Cette proportion varie cependant en fonction des communes, et assez logiquement, celles qui sont plus éloignées du centre de l'agglomération comptent davantage de logements individuels, comme le montre la carte ci-dessous :

Ainsi, si les logements collectifs représentent 86% du parc à Chambéry en 1999, cette proportion est de 55% à La Motte-Servolex ou 3% à Challes-les-Eaux, et est inférieure à 10% dans huit communes. A Thoiry ou Saint-Sulpice, ils représentent moins de 1% du parc en 1999.

L'analyse des logements construits depuis 1990 ne montre pas d'évolution concernant la part des logements collectifs : ils représentent 68% des logements commencés entre 1990 et 2006²¹ dans l'ensemble de l'agglomération, soit la même proportion que dans le parc existant.

• Une majorité de résidences principales de type 3 et 4 pièces avec des logements plus petits dans la ville-centre et plus grands dans le reste de l'agglomération

Le parc existant offre une majorité de logements de type 3 et 4 pièces (respectivement 25% et 28% des résidences principales) au 1er janvier 2005²². Les petits logements (T1 et T2) représentent un quart de l'offre de logements en moyenne à l'échelle de l'agglomération, et les grands logements (T5 et T6) 20% de l'offre.

Cette répartition par typologie n'est pas uniforme selon les communes, et on note que le poids des petits logements est plus fort dans la ville-centre. A contrario, plus on s'éloigne du centre de l'agglomération, plus les logements de grande taille sont nombreux.

Ainsi, la commune de Chambéry compte 34% de résidences principales 1 à 2 pièces alors que cette proportion est de 24% dans les autres communes " urbaines " de l'agglomération et de 12% dans les communes péri-urbaines et rurales.

A l'inverse, les résidences principales de 5 pièces et plus représentent 40% du parc dans les communes péri-urbaines et rurales contre 24% dans les communes " urbaines " (hors Chambéry) et 14% dans la ville-centre.

• Davantage de propriétaires en périphérie

Assez logiquement, la périphérie de l'agglomération comptant davantage de grands logements, principalement en habitat individuel, on note une part plus importante de propriétaires dans ces communes, alors que la proportion de locataires est plus forte à Chambéry et dans les communes à dominante "urbaine".

Ainsi, l'offre de logements locatifs est quasiment inexistante dans certaines communes (proportion inférieure à 0% à La Thuile, Verel-Pragondran, Saint-Sulpice, Saint-Cassin, Curienne), alors qu'elle est majoritaire à Jacob-Bellecombette (64%) ou Chambéry (61%).

Un parc de logements sociaux insuffisant avec des efforts inégaux sur le territoire de l'agglomération

Les logements sociaux au sens de la loi SRU²³ représentent près d'un quart des résidences principales de l'agglomération (13 118 logements sociaux au sens SRU au 1er janvier 2006), mais sont mal répartis sur le territoire : au 1er janvier 2006, la commune de Chambéry regroupe 68% des logements sociaux de l'agglomération, alors qu'elle ne compte que 50% des résidences principales.

Le parc de logements sociaux est plus ancien dans la ville-centre où 74% des logements sociaux ont été construits avant 1975, alors que cette proportion est inférieure à 50% dans le reste de l'agglomération.

Cinq communes de plus de 3 500 habitants n'atteignent pas les 20% imposés par la loi Solidarité et renouvellement urbains, et parmi elles aucune n'a atteint les objectifs de rattrapage fixés pour la période 2002-2004, amenant le Préfet à arrêter des constats de carence.

Le nombre total de logements sociaux manquants pour ces cinq communes était de 1 364 au 1er janvier 2006. A noter que le nombre de logements sociaux manquants est en progression étant donnée l'augmentation du parc de résidences principales.

Source : DDE 73, enquête annuelle SRU

Il faut néanmoins noter que la part des logements sociaux construits en dehors de la ville-centre est en augmentation ces dernières années : elle représente 62% de la programmation de logements sociaux de 2004 à 2006²⁴, contre 17% en 2002-2003.

En 2005 et 2006, 37% de la programmation de logements sociaux concernent les communes "déficitaires" soumises à l'article 55 de la loi SRU, alors que cette proportion était inférieure à 2% jusqu'en 2002.

Des processus correctifs sont donc en cours pour une meilleure répartition du logement social à l'échelle de l'agglomération. Mais les volumes produits demeurent nettement insuffisants pour modifier de façon significative la répartition des logements sociaux à l'échelle de l'agglomération.

Parmi les logements sociaux comptabilisés au sens de la loi SRU, tous ne sont pas des logements sociaux "familiaux" appartenant à des organismes de logement social, et l'on recense également les logements conventionnés en résidences (pour personnes âgées, pour étudiants, résidences sociales, etc.) ou des logements privés conventionnés par exemple.

Les logements locatifs sociaux hors résidences pour personnes âgées et étudiants représentaient 22% des résidences principales au 1er janvier 2005, soit deux points de moins que le taux "officiel" de logements locatifs sociaux au sens de la loi SRU (24%).

Il faut noter que les loyers proposés dans le parc locatif social sont très diversifiés, et dépendent de plusieurs éléments :

• le mode de financement initial de l'opération (HLM-O, PLA, PLUS, PLAI etc.) et l'année de construction,
• les prestations des logements, soit par le biais de la "surface corrigée" pour les logements financés avant 1998, soit par le biais des majorations de loyers,
• la surface des logements, le loyer étant exprimé au m² de surface utile.

Le tableau suivant donne des valeurs moyennes de loyer mensuel, hors charges, pour différents types de financements de logements neufs d'une part, et pour les logements du parc existant d'autre part.

Source : Chambéry métropole d'après DRE Rhône-Alpes, données EPLS 2006 (parc existant) et circulaire loyers (neuf)

On note que les écarts de loyers pour un logement social peuvent aller de un à deux entre un logement du parc existant (exemple d'un T4 à 285€) et un logement neuf financé en PLS (environ 599€/mois pour un T4).

La part des différents niveaux de loyers²⁶ dans le parc de logements sociaux de l'agglomération est la suivante :

• 7% des logements sociaux de l'agglomération ont un loyer inférieur à 2,30€/m² de surface corrigée, soit environ 244€ maximum pour un T3,
• 25% des logements sociaux de l'agglomération ont un loyer compris entre 2,30€/m² et 2,75€/m² de surface corrigée, soit de 244€ à 291€ pour un T3,
• 17% des logements sociaux de l'agglomération ont un loyer compris entre 2,75€/m² et 3,20€/m² de surface corrigée, soit de 291 € à 339€ pour un T3,
• 21% des logements sociaux ont un loyer plus élevé.

Le parc existant de logements sociaux présente ainsi une offre globalement accessible financièrement pour des ménages à faibles ressources, mais la rotation du parc est faible, limitant les libérations de logements.

Deux secteurs classés en "zones urbaines sensibles", avec des enjeux de renouvellement urbain

Deux secteurs de la commune de Chambéry sont classés en "Zone urbaine sensible", et font l'objet d'un projet de rénovation urbaine validé par l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) le 17 octobre 2005, pour une durée de 5 ans.

• Les Hauts de Chambéry, quartier de 14 000 habitants et 5 500 logements, situé en zone de redynamisation urbaine (ZRU), dont la construction, réalisée en deux tranches, remonte aux années 1967 à 1974

Ce territoire regroupe un quart de la population chambérienne et concentre, avec 3 500 logements sociaux, près de la moitié des logements sociaux de la ville et le tiers des logements sociaux de l'agglomération.

Le quartier se caractérise par une population jeune (31,5% des habitants ont moins de 20 ans, pour une moyenne de 23% à l'échelle de la commune, en 1999²⁷) et regroupe près de 22% des allocataires à bas revenus de l'agglomération²⁸.

Le quartier accueille plus de 1300 emplois salariés privés, dont environ 490 emplois dans les associations²⁹. A ce titre, le parc d'activités de Côte Rousse et sa pépinière d'entreprises contribuent à la diversification des fonctions et regroupent 76 entreprises (environ 270 emplois). Cette diversité est renforcée par le développement des équipements et services au public, qui représentent en 2005 environ 1100 emplois³⁰.

En 2003, 179 logements ont été démolis dans le secteur de la Cassine afin d'accueillir un parc d'activités, en lien avec le projet de gare internationale.

• Le secteur Biollay-Bellevue, Zone urbaine sensible (ZUS) qui regroupe plus de 7 000 habitants sur deux quartiers

Le Biollay est l'un des premiers grands ensembles réalisés sur l'agglomération, dont la construction date des années 1952 à 1960. Il compte au total 2650 logements, dont 70% de logements locatifs sociaux.

L'urbanisation de Bellevue est marquée par la réalisation en 1931 d'une cité d'habitat à bon marché (HBM), premier quartier social de Chambéry. Aujourd'hui, ce quartier compte environ 1100 logements, dont 42% de logements locatifs sociaux.

La population du secteur Biollay-Bellevue se caractérise par une représentation plus forte des personnes de plus de 60 ans et une part plus faible des moins de 20 ans par rapport aux autres quartiers inscrits aux dispositifs de la politique de la ville.

Plus proche du centre-ville, ces quartiers sont essentiellement constitués d'habitat. Ils accueillent néanmoins environ 470 emplois salariés privés³¹ (dont 300 au Biollay) et 70 emplois publics³².

Trois bâtiments du Biollay ont été démolis entre 1999 et 2001. A l'emplacement de l'actuel site des Berges de l'Hyères se trouvaient les trois bâtiments du " Plan Million ", construits à la fin des années cinquante. Comme la Cassine, le secteur du "Plan Million" avait été listé dès 1997 comme un des îlots en difficulté devant faire l'objet d'une action lourde de revalorisation.

Le projet de rénovation urbaine conduit sur ces deux quartiers comporte quatre lignes directrices :

• rompre avec l'urbanisme du chemin de grue qui a valu à beaucoup de grands ensembles des années 60/70 de voir s'édifier des immeubles de grande longueur sur les Hauts de Chambéry. Pour cela, le fractionnement des barres les plus longues, accompagné d'une démarche de résidentialisation, permettra de casser la monotonie architecturale de ces constructions et de favoriser les liaisons transversales,
• diversifier l'offre d'habitat qui impose, notamment dans les secteurs où il y a forte concentration de constructions locatives sociales, de retrouver de l'accession ou du locatif privé qui favoriseraient le parcours résidentiel des locataires,
• développer et moderniser les équipements publics existants ainsi que l'offre commerciale, déjà présents sur les deux quartiers mais qui nécessitent une adaptation,
• désenclaver les quartiers, améliorer la trame viaire interne et développer les circulations piétonnes, cyclables et en transport en commun.

La convention avec l'ANRU prévoit une hypothèse maximale de 550 déconstructions pouvant être envisagées sur la durée du projet (2005-2010). L'offre locative sociale (de type "PLUS CD") sera reconstituée à l'échelle de la ville de Chambéry. Sur les Hauts de Chambéry et aux Berges de l'Hyères (Biollay), l'objectif est avant tout de diversifier les types d'habitat en favorisant la construction de logements en accession sociale et en permettant l'implantation de logements collectifs privés.

En terme d'habitat, le projet de rénovation urbaine prévoit également la poursuite des réhabilitations des logements sociaux et plus particulièrement des opérations favorisant les économies d'énergie ou améliorant l'accessibilité. Enfin, la résidentialisation des pieds d'immeubles accompagne les actions menées sur le patrimoine et sur l'espace public.

¹⁵Source : DRE Rhône-Alpes, données Filocom, 2005 (résidences principales au sens de la taxe d'habitation).
¹⁶ Source : INSEE, recensement général de la population 1990 et 1999, exploitation principale.
¹⁷ Source : DRE Rhône-Alpes, données Filocom, 2005.
¹⁸ Source : DRE Rhône-Alpes, données Filocom, 2005.
¹⁹ Source : CAL PACT de Savoie.
²⁰ Source : DRE, données Filocom 2005.
²¹ Source : DRE Rhône Alpes, données Sitadel, logements commencés entre 1990 et 2006.
²² Source : DRE Rhône-Alpes, données Filocom, 2005.
²³ Au titre de la loi Solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, sont comptabilisés comme logements locatifs sociaux : les logements conventionnés appartenant à des organismes HLM ou assimilés (logements familiaux ou logements-foyers), les logements communaux conventionnés, les logements privés conventionnés.
²⁴ Source : DDE 73, programmation des PLUS et PLAI familiaux, hors foyers et hors PLS et PLUS CD.
²⁵ Ce taux est calculé sur la base des dernières données disponibles auprès des services de l'Etat, soit à la date du 01/01/2005.
²⁶ Source : DRE Rhône-Alpes, données EPLS, 2006.
²⁷ Source : Insee, recensement général de la population, 1999.
²⁸ Source : Caisse d'allocations familiales de la Savoie, indicateurs au 31 décembre 2005.
²⁹ Source : ASSEDIC des Alpes, traitement Mission Développement Prospective (MDP), données 2005.
³⁰ Source : MDP, enquête téléphonique, 2006.
³¹ Source : ASSEDIC des Alpes, traitement MDP, données 2005.
³² Source : MDP, enquête téléphonique, 2006.